Ventas, Inc. es un fideicomiso de inversión inmobiliaria (real estate investment trust, o REIT) y una empresa del índice S&P 500 que desempeña un papel esencial en la economía de la longevidad. Con aproximadamente 1,400 propiedades en Estados Unidos, Canadá y Reino Unido, la cartera de la empresa atiende a una población de la tercera edad numerosa y creciente. Entre sus activos se encuentran comunidades de viviendas para personas mayores, edificios médicos para pacientes ambulatorios, centros de investigación e instalaciones sanitarias. En 2022, Ventas dio un paso audaz hacia sus objetivos de sostenibilidad: se comprometió a alcanzar las cero emisiones netas de carbono operativo (alcances 1 y 2), lo que espera conseguir en 2040.
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Ventas utilizó un enfoque innovador para generar hojas de ruta cero neto para todas las propiedades bajo el control operativo de la empresa. Aprovechando el poder de la inteligencia artificial (en concreto, una forma de aprendizaje automático avanzado) y el modelado basado en la física, se obtuvieron casi 800 planes a nivel de edificio. Estas hojas de ruta pretenden guiar a los operadores de edificios a través de pasos específicos para cada uno de los próximos 17 años e incluyen costos estimados y ahorros de costos operativos derivados de la reducción de energía. Incluso sin tener en cuenta los beneficios ambientales y de marketing de las mejoras de los inmuebles, se espera que los ahorros operativos estimados gracias a la eficiencia energética compensen con creces los costos de implementación.
Brodie Boland, de McKinsey, se reunió con Kelly Meissner, vicepresidenta corporativa de criterios ambientales, sociales y de gobernanza (ASG) y sostenibilidad en Ventas, para hablar sobre por qué la empresa estableció este objetivo, cómo creó los planes para cada edificio y qué hará falta para lograr la plena implementación.
Esta entrevista ha sido editada por motivos de claridad y extensión.
Brodie Boland: En marzo de 2022, Ventas anunció su compromiso de lograr cero emisiones netas de carbono operativo para 2040, superando su objetivo anterior de reducir las emisiones absolutas de carbono en un 30 por ciento para 2030. ¿Qué les llevó a asumir este compromiso?
Kelly Meissner: Fue la confluencia de varias cosas. Muchos de nuestros inversionistas se centran en la descarbonización, los riesgos asociados y las implicaciones para el valor a largo plazo para los accionistas. Internamente, teníamos un conjunto de objetivos en los que estábamos trabajando que estaban alineados con el Acuerdo de París, pero queríamos aumentar nuestra ambición. Nos consideramos líderes en sostenibilidad dentro del sector inmobiliario y queremos seguir siéndolo, porque sabemos que genera valor para nuestros accionistas.
Queríamos entender cómo una cartera de nuestro tamaño y escala podría llegar a cero emisiones netas de una manera rentable. Basándonos en nuestros modelos, creíamos que podríamos lograr el objetivo operacional (alcances 1 y 2) de cero emisiones netas en 2040. Teníamos la ventaja de contar con un conjunto de datos muy sólido para nuestras emisiones de alcance 1 y 2, que hemos construido a lo largo de varios años y que ahora se basa en más del 90 por ciento de datos reales, por lo que nuestro modelo requirió muy pocas estimaciones.
En última instancia, la justificación es convincente: se trata de generar valor en nuestra cartera. Nuestro análisis demostró que lograr cero emisiones netas de carbono operativo se traducirá en menores costos energéticos y de mantenimiento, activos más resilientes, mejor calidad del aire y del confort de los ocupantes, y mayor atracción y retención de inquilinos y residentes. El consejo de administración nos brindó un gran apoyo y poco después anunciamos nuestro objetivo.
Brodie Boland: El enfoque tradicional para descarbonizar los edificios es enviar un ingeniero a cada edificio para que evalúe las condiciones del inmueble. Luego recomiendan medidas de eficiencia y fuentes de energía renovable que podrían implementarse. Ustedes tienen muchos edificios, lo que hizo que ese planteamiento tradicional fuera limitante. ¿Cómo desarrollaron un plan para descarbonizar?
Kelly Meissner: Cuando empezamos, teníamos alrededor de 800 propiedades bajo nuestro control operativo y, por lo tanto, dentro del alcance de nuestro objetivo. Utilizando los métodos tradicionales, nos llevaría años y nos costaría mucho realizar análisis individuales de descarbonización en profundidad de tantas propiedades, que, por cierto, están gestionadas por unos 50 operadores diferentes. Sabíamos que teníamos que adoptar un enfoque innovador, basado en los datos, para desarrollar itinerarios específicos de reducción a cero neto para todos nuestros activos.
El tiempo apremiaba, porque cada año invertimos un capital significativo en nuestra cartera en sistemas de calefacción, ventilación y aire acondicionado, calentadores de agua, techos y otros equipos que consumen energía en nuestros edificios. Cada año que pasa sin que descarbonicemos como parte de esas sustituciones rutinarias, perdemos una oportunidad y también aumentamos nuestro riesgo regulatorio dada la proliferación de normas locales y estatales obligatorias de rendimiento de los edificios.1 Queríamos empezar de inmediato.
Conocíamos los elementos básicos: necesitábamos descarbonizar nuestros edificios mediante la electrificación y la eficiencia energética, y luego toda la electricidad debía proceder de fuentes de energía 100 por ciento renovables. Pero nuestra pregunta era: “¿Cómo trasladamos esto al nivel de los edificios y los equipos de forma que nuestros operadores puedan ejecutarlo?”.
Brodie Boland: ¿Qué fue lo que finalmente hicieron?
Kelly Meissner: Decidimos adoptar un enfoque habilitado por la tecnología. Utilizamos una herramienta capaz de crear planos detallados y exclusivos para cada uno de nuestros cerca de 800 edificios. La herramienta utiliza fuentes de datos que incluyen imágenes de satélite, información sobre radiación solar, condiciones del suelo, clima y modelos energéticos de aproximadamente un millón de edificios. A continuación, le proporcionamos los datos que teníamos sobre nuestros edificios para superponerlos. Para algunos edificios habíamos realizado auditorías energéticas y disponíamos de muchos datos, pero para la mayoría solo proporcionamos el tamaño y el tipo de edificio y nuestras últimas facturas de servicios públicos.
La herramienta aplicó entonces un algoritmo de aprendizaje automático para hacer dos cosas. En primer lugar, produjo el equivalente a una auditoría energética única para cada edificio. Luego creó una descripción detallada de cómo cada edificio podría lograr nuestros objetivos, incluyendo cada paso que teníamos que dar para ese edificio, el costo de ese paso y la energía que ahorraría.
El resultado fue que, en muy poco tiempo, teníamos hojas de ruta detalladas para cada uno de nuestros edificios y podíamos agregarlas fácilmente en una vista a nivel de cartera. Fue rápido y rentable, lo cual fue estupendo. Pero lo más importante es que el aspecto de aprendizaje automático de esta herramienta nos permitió probar muchas hojas de ruta diferentes para cada propiedad y para la cartera con el fin de lograr el resultado financiero óptimo.
Brodie Boland: ¿Cuánto tiempo llevó obtener los planes iniciales? Y una vez que los tuvieron, ¿cuáles fueron los siguientes pasos?
Kelly Meissner: Este enfoque analítico avanzado tardó menos de ocho semanas en entregarnos 800 hojas de ruta específicas para cada propiedad en la primavera de 2023. Fue increíble. Pero las hojas de ruta son solo una parte de la solución; la otra parte fundamental es ponerlas en práctica y, en última instancia, integrarlas en nuestros procesos cotidianos de planeación y gasto de capital.
Por consiguiente, después de obtener las hojas de ruta, hubo mucho trabajo de socialización, tanto a nivel ejecutivo como de operadores. Realizamos seminarios web con los operadores para explicarles cómo se habían desarrollado las hojas de ruta, compartir ejemplos de hojas de ruta y recabar sus opiniones, así como para hablar de cómo iban a servir de base para la planeación de capital en el futuro. Todo esto implica una importante gestión del cambio con nuestros operadores y gestores inmobiliarios, pero nos hemos beneficiado de ser intencionales a la hora de involucrarlos desde las primeras etapas. Y tendremos una colaboración continua con ellos durante la ejecución de las hojas de ruta.
Brodie Boland: Tiene sentido que necesitaran planes que comunicaran claramente todos los pasos que debían dar los operadores de edificios. Pero ¿qué factores fueron los más importantes para su equipo ejecutivo?
Kelly Meissner: Nuestro equipo ejecutivo comprendió los beneficios potenciales del compromiso de cero emisiones netas. Pero, por supuesto, como empresa que cotiza en bolsa, nos centramos en aportar valor a nuestros accionistas, que es la lente a través de la cual se ven y evalúan todas las iniciativas. Nuestro equipo ejecutivo necesitaba escuchar el caso de negocio detallado del enfoque que estábamos sugiriendo, los costos asociados a los enfoques alternativos y los costos asociados al enfoque recomendado. Querían entender qué estábamos obteniendo a cambio de esos dólares adicionales. En otras palabras, ¿cuál es el beneficio para los accionistas?
Como esta información está incorporada a las hojas de ruta, pudimos mostrar tanto los costos como los beneficios de cada acción, y demostrar claramente el valor a largo plazo generado por nuestro planteamiento holístico y coordinado.
Brodie Boland: Profundicemos en la cuestión de la gestión del cambio. Más allá de los operadores de los edificios, ¿quiénes son las demás partes interesadas y qué problemas podrían retrasar la acción –incluso con las hojas de ruta en la mano– si no se aborda activamente la implementación?
Kelly Meissner: Es muy importante recordar que este proceso requiere la participación de todo el conjunto de nuestras operaciones. Mi equipo colabora con nuestros socios operativos, ejecutivos, equipos de gestión de activos, equipos de planeación y análisis financiero, equipos de contabilidad y equipos de ingeniería de construcción. Todos están informados de estas hojas de ruta, lo importantes que son y cómo se están incorporando a nuestras operaciones diarias.
Brodie Boland: Lo que queda claro de esta conversación es que, si bien se beneficiaron de la magnitud, velocidad y complejidad del aprendizaje automático para elaborar el plan, también hay un proceso muy humano que debe llevarse a cabo después. ¿Qué deberían tener en cuenta otras empresas inmobiliarias a la hora de poner en práctica incluso el enfoque más optimizado para un itinerario de cero emisiones netas?
Kelly Meissner: La implementación requiere evaluarlo todo desde el punto de vista de las diferentes partes interesadas y tratar de asegurarnos de que estamos comunicando y volviendo a comunicar lo que intentamos conseguir y por qué. Será un proceso continuo.
Pero ahora que tenemos las hojas de ruta de la descarbonización, todos, desde nuestros operadores locales de edificios hasta nuestro equipo interno, están alineados con ese plan, está integrado en nuestra planeación de capital y en la forma en que pensamos sobre cosas como el reemplazo de techos y equipos, y podemos concentrarnos en llevarlo a cabo.
Creo que estamos estableciendo un modelo de descarbonización del sector inmobiliario a una escala nunca vista. Es un modelo de cómo el sector inmobiliario comercial en general va a conseguir el progreso medioambiental que necesitamos.