Ha pasado un año y medio desde que McKinsey publicó Empty spaces and hybrid places: The pandemic’s lasting impact on real estate (Espacios vacíos y lugares híbridos: el impacto duradero de la pandemia en el sector inmobiliario). El extenso informe examinaba el efecto que la pandemia de la COVID-19 tuvo en los comportamientos, incluyendo la asistencia a la oficina, las mudanzas residenciales de los centros urbanos a los suburbios y las compras presenciales frente a las compras en línea. A continuación, modelaba cuál podría ser la demanda de espacio de oficinas, minorista y residencial para 2030 en nueve grandes ciudades del mundo.
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Aditya Sanghvi, socio sénior de McKinsey, le cuenta a Katy McLaughlin, de McKinsey Global Publishing, qué datos se mantuvieron, qué ha cambiado y qué tan precisos parecen ser hoy los escenarios prospectivos del informe. Describe nuevas oportunidades para una variedad de clases de activos a raíz del cambio y expone los pasos que los líderes de las ciudades y las empresas inmobiliarias pueden dar para revitalizar los núcleos urbanos.
Esta entrevista ha sido editada para mayor claridad y brevedad.
Katy McLaughlin: La prensa ha estado hablando recientemente de que algunas grandes empresas están exigiendo a la gente volver a la oficina, así que supongo que las cifras de asistencia a la oficina pueden haber cambiado desde la publicación del informe.
Aditya Sanghvi: Los titulares pueden dar esa impresión, pero, de hecho, las cifras de asistencia y ocupación de oficinas que modelamos siguen siendo precisas.
El informe encontró que, para octubre de 2022, la asistencia a la oficina había disminuido en un promedio de alrededor del 30 por ciento en comparación con antes de la pandemia. En las ciudades estudiadas, los empleados visitaban la oficina unos 3.5 días a la semana, en promedio. Hemos estado monitoreando otras fuentes que aportan evidencia de que la asistencia a la oficina no ha cambiado de manera significativa desde que realizamos nuestra investigación.
Quizás la noticia más importante hoy es que la asistencia y la ocupación no han disminuido más, lo cual no era una cuestión completamente resuelta cuando publicamos el informe.
Es cierto que las empresas siguen experimentando con mandatos de regreso a la oficina. Sin embargo, en muchas de estas compañías, los propios gerentes también quieren el trabajo híbrido; el informe reveló que los empleados mejor remunerados a menudo adoptan el trabajo a distancia en mayor medida. La gente encuentra formas de no estar en la oficina el 100 por ciento del tiempo.
Katy McLaughlin: El informe modeló escenarios moderados y severos para nueve ciudades. ¿Cómo se ve la demanda de oficinas ahora?
Aditya Sanghvi: La demanda actual se corresponde con nuestro escenario moderado, en el cual, para 2030, la demanda de espacio de oficinas es hasta un 20 por ciento menor de lo que era en 2019, dependiendo de la ciudad. En este escenario, para 2025, la asistencia a la oficina es mayor que justo después de la pandemia, pero sigue siendo inferior a la de antes de la pandemia, y la cantidad de espacio de oficinas demandada en la mayoría de las ciudades no volverá a los niveles prepandémicos en décadas. Un total de $800 mil millones de dólares de valor –en términos reales– está en juego para 2030 y, en promedio, se espera que el valor total del espacio de oficinas disminuya en un 26 por ciento entre 2019 y 2030.
Es importante señalar que el modelo consideró los productos de oficinas, minoristas y residenciales que se ofrecían en ese momento. Pero han ocurrido enormes cambios de comportamiento desde 2020, y existe una oportunidad para que el sector inmobiliario comercial cree nuevos productos y servicios que satisfagan un nuevo conjunto de necesidades.
Se trata de ofrecer un nuevo tipo de oficina que haga que la gente quiera acudir, pero no se detiene ahí. También se trata de asegurar que el sector inmobiliario minorista respalde el comercio experiencial, de modo que los minoristas que han visto una caída en el flujo de peatones proveniente de los desplazamientos diarios puedan crear razones convincentes para que la gente vaya a comprar. Se trata de reconocer que cada vez más personas trabajan solas en sus hogares y que el sector inmobiliario residencial puede cubrir la brecha de socialización con espacios y programación comunitaria. Se trata de llevar experiencias comerciales, servicios y actividades –esa vitalidad del centro de la ciudad– a las zonas suburbanas a las que se mudaron muchas personas.
Katy McLaughlin: Hablando de mudanzas a los suburbios, el informe decía que los núcleos urbanos de varias grandes ciudades perdieron población durante la pandemia. Esto fue parte de la razón por la que el flujo de personas cerca de las tiendas en áreas metropolitanas se mantuvo entre un 10 y un 20 por ciento por debajo de los niveles prepandémicos. ¿Ha habido algún retroceso en las estadísticas de población urbana y de comercio minorista?
Aditya Sanghvi: No se han producido retrocesos, pero tampoco se ha registrado el nivel de salida que se observó durante la pandemia. Eso significa que, durante la pandemia, hubo una salida puntual que superó las tendencias históricas. Las cosas han vuelto a las tendencias históricas, que siguen mostrando desplazamientos ligeramente negativos fuera de los núcleos urbanos, lo que era de esperar dada la baja asequibilidad en algunos de ellos.
Nuestro escenario moderado indicaba que habría un 9 por ciento menos de demanda de espacio minorista en la ciudad media estudiada. Con menos personas viviendo en núcleos urbanos y menos personas acudiendo a la oficina, el flujo de peatones disminuye. Particularmente en lugares con mucha densidad de oficinas, la desocupación en el espacio minorista ha aumentado y los alquileres han descendido.
Pero, de nuevo, este modelo capturó hacia dónde podría dirigirse la demanda si el producto sigue basándose únicamente en la audiencia cautiva de los viajeros diarios. Los propietarios y operadores inmobiliarios con visión de futuro pueden considerar colaborar con los minoristas para crear atractivos experienciales e impulsar las ventas omnicanal, reuniendo una colección simbiótica de inquilinos (a menudo utilizando nuevas herramientas de inteligencia artificial), ofreciendo una programación que energice a la comunidad, y más. Lo importante es que las empresas inmobiliarias reconozcan lo que ha cambiado y elaboren un plan para adaptarse a ello.
Katy McLaughlin: ¿Cómo afecta la duración del contrato de arrendamiento en la forma en que las caídas de la demanda se manifiestan en el mercado?
Aditya Sanghvi: En el caso del espacio de oficinas, el contrato de arrendamiento promedio es de cinco a diez años. Por lo tanto, es bastante difícil mover todo el mercado de manera rápida, ya que una caída del 10 por ciento en la demanda de oficinas podría representar en realidad el 100 por ciento del espacio que se libera en un año determinado. Los contratos a largo plazo implican que el mercado no experimente tantas fluctuaciones importantes como podría sugerir el cambio en la demanda.
En el caso de los espacios minoristas, el contrato de arrendamiento promedio es de cinco a siete años. Así, los propietarios de bienes raíces minoristas también tienen protección, pero hay un poco más de flujo que con las oficinas. Sin embargo, una diferencia en el comercio minorista es que los inquilinos están más concentrados. Consideremos un minorista que tiene cientos o incluso miles de locales en todo el mundo. Reducir la cantidad de espacio que utilizan podría tener un gran impacto en el mercado total de bienes raíces minoristas.
Katy McLaughlin: Si menos gente va a la oficina en el centro de la ciudad, menos gente compra en las tiendas minoristas tradicionales cercanas. Si hay menos tiendas y restaurantes en la zona, hay menos motivos para ir a la oficina. ¿Están adoptando algunas ciudades medidas definitivas contra estos proverbiales “círculos viciosos”?
Aditya Sanghvi: En realidad, no. En muchas situaciones, hay que conseguir que el sector público y el inmobiliario trabajen en estrecha coordinación para determinar qué hacer, y eso puede ser difícil. Para reutilizar un edificio de oficinas en desuso y darle un mejor uso, las comisiones de zonificación tendrían que permitirlo, los gobiernos municipales podrían tener que proporcionar subsidios para hacerlo posible y los desarrolladores inmobiliarios tendrían que querer llevarlo a cabo. Lograr ese consenso puede generar desafíos políticos, entre otros obstáculos.
Katy McLaughlin: ¿Qué medidas podrían adoptar los líderes municipales y del sector inmobiliario en este nuevo año para superar estos puntos muertos?
Aditya Sanghvi: Muchas partes interesadas están esperando que la demanda finalmente se recupere. El primer paso es reconocer la realidad del cambio en la demanda.
El segundo paso es lograr que todas las partes interesadas piensen: “¿Cuál es el uso ideal de este espacio?”. Es posible que los líderes municipales tengan que replantear sus planes para áreas específicas y reimaginar lo que podrían ser. El informe encontró que las ciudades con verdaderas áreas de usos múltiples, donde la gente vive, trabaja y compra, tuvieron mejores resultados durante la pandemia. De ahí podrían sacarse lecciones.
El tercer paso es facilitar el cambio de uso del espacio. Las valoraciones inmobiliarias tardan en ajustarse porque no existe un mercado en tiempo real en el sector inmobiliario. Pero si las autoridades municipales pudieran mitigar el riesgo del comprador mediante la habilitación de cambios en los derechos de uso, los acuerdos podrían avanzar más rápido. También podrían considerar incentivos para las transacciones completadas.
Otro paso, simultáneo al anterior, es que los gobiernos proporcionen incentivos y subsidios que atraigan a empresas y, posiblemente, a instituciones de educación superior a los distritos centrales de negocios. A las empresas les gusta estar ubicadas donde pueden encontrar el talento que necesitan.
Una vez que todo esto se ponga en marcha, el flujo peatonal volverá a los centros de las ciudades y, entonces, el comercio minorista puede seguir.
Katy McLaughlin: ¿Qué hay del lado de los inquilinos? ¿Están las empresas logrando reinventar la oficina para una nueva era?
Aditya Sanghvi: Muchos usuarios del espacio de oficinas están reinventando las oficinas como espacios más dinámicos, y eso está animando a la gente a acudir a ellas. Están mejorando la oferta de alimentos y bebidas. Están programando días de la semana en los que los equipos van a trabajar juntos. Están creando experiencias digitales que permiten a los empleados pedir comida para que se la entreguen en sus escritorios, reservar las salas que necesitan o usar sus teléfonos inteligentes para encargar la tintorería.
Y, de hecho, los edificios nuevos, recién construidos o renovados y que se encuentran en excelentes ubicaciones están teniendo un rendimiento increíble desde la perspectiva de los alquileres. Existe una gran demanda por el producto de oficina de la más alta calidad.