Seis nuevos imperativos para los actores del sector inmobiliario

“Si lo construyes, vendrán.” Durante décadas, eso ha sido cierto tanto para los inmuebles residenciales, comerciales y de oficinas bien ubicados como para el campo de béisbol en la película Campo de sueños (Field of Dreams). Pero hoy en día, los cambios de paradigma, la mayor inflación, las tasas de interés más altas y el cambio climático están obligando a los inversionistas y operadores inmobiliarios a enfrentarse a una cruda realidad: si lo construyes —o lo compras— de la manera habitual, puede que no vengan.

No hace falta decir que la pandemia de la COVID-19 cambió dónde y cómo el mundo usa los espacios. En algunas regiones, la asistencia a la oficina sigue siendo mucho más baja que antes de la pandemia; en Estados Unidos, por ejemplo, ronda el 50 por ciento.¹"Getting America back to work" (“La vuelta al trabajo en Estados Unidos”), Kastle, consultado en febrero de 2023. Los consumidores han regresado a las tiendas físicas²“Quarterly retail e-commerce sales 3rd quarter 2022” (“Ventas trimestrales de comercio electrónico minorista, tercer trimestre de 2022”), Oficina del Censo de EE.UU., 18 de noviembre de 2022., pero están comprando más cerca de casa.³“Commission’s new consumer survey shows impact of COVID-19 and popularity of ‘greener’ choices” ("La nueva encuesta de consumidores de la Comisión muestra el impacto de la COVID-19 y la popularidad de las opciones 'más ecológicas'"), Comisión Europea, 12 de marzo de 2021. Las mayores expectativas de envíos en el mismo día o al día siguiente han aumentado la demanda de pies cuadrados industriales cerca de los lugares donde vive y trabaja la gente.

Quizás incluso más transformador que la alteración de la demanda sea el hecho de que los ocupantes tienen un nuevo conjunto de necesidades, más allá de lo que tradicionalmente han proporcionado las empresas inmobiliarias. El trabajo híbrido y las ventas omnicanal requieren que los propietarios proporcionen diseños físicos creativos, así como servicios y soluciones innovadores. Los inquilinos, los prestamistas y otras partes interesadas buscan cada vez más edificios que desempeñen un papel en la lucha contra el cambio climático. La sofisticación digital se ha vuelto esencial para ayudar a los actores del sector inmobiliario a actuar más rápido y tomar decisiones más acertadas, permitir la generación de reportes de emisiones y realizar un seguimiento y análisis de cómo se usa el espacio.

Lo que complica el panorama es que, después de una década de crecimiento del mercado, las tasas de capitalización (cap rates) se han expandido en todos los sectores.⁴“McKinsey’s Private Markets Annual Review” (“Revisión anual de los mercados privados de McKinsey”), McKinsey, 24 de marzo de 2022. Las subidas en las tasas de interés,⁵“Central banks ramp up rates again but the pace slows” (“Los bancos centrales aumentan las tasas nuevamente, pero el ritmo se desacelera”), Reuters, 15 de diciembre de 2022. combinadas con una mayor inflación en muchas partes del mundo,⁶Paul Hannon y Harriet Torry, “World Bank cuts 2023 global growth projection as inflation persists” (“El Banco Mundial recorta la proyección de crecimiento global para 2023 mientras persiste la inflación”), Wall Street Journal, 10 de enero de 2023. han alterado drásticamente los costos de financiamiento y los rendimientos previstos para los propietarios, desarrolladores y administradores. Junto con una menor disponibilidad de mano de obra, estos costos más elevados han hecho que el desarrollo y la reurbanización sean más desafiantes y menos rentables.⁷Austen Hufford, “Home building fell sharply in July as costs increased” (“La construcción de viviendas cayó bruscamente en julio a medida que aumentaron los costos”), Wall Street Journal, 16 de agosto de 2022. Además, reunir capital es más difícil hoy que hace unos pocos años,⁸Análisis de McKinsey de los datos de Preqin. ya que algunos socios limitados han reducido sus compromisos anuales, en parte porque sus carteras de acciones públicas han perdido mucho valor, por lo que sus carteras de bienes raíces, según su valor actual, exceden sus objetivos de asignación. (Esto se llama el efecto denominador.)

La inflación y la incertidumbre sobre la dirección de la economía global han hecho que la vivienda sea significativamente menos asequible, han dificultado aún más el acceso al crédito en los mercados emergentes y han creado un entorno desafiante para la captación de fondos, la negociación y la generación de retornos para los inversionistas y operadores inmobiliarios. Aquellos que inviertan y operen bienes raíces como lo hacían hace cinco años podrían obtener peores resultados y perder cuota de mercado. En este momento único, los actores inmobiliarios deberían adoptar una nueva mentalidad: reemplazar "si lo construyes, vendrán" por "si gestionas de manera brillante y complaces a los inquilinos, se quedarán". En el mercado actual, el éxito de un inversionista u operador inmobiliario depende de si adopta los seis imperativos siguientes:

1. Crear soluciones para los clientes, no solo espacios físicos.
2. Utilizar los desarrollos para generar impulso, no simplemente para capturarlo.
3. Encontrar oportunidades de creación de valor a lo largo del ciclo de vida de un proyecto, no solo en los puntos finales.
4. Adoptar la sostenibilidad como una oportunidad, no como un proceso de cumplimiento.
5. Integrar las soluciones digitales y los análisis avanzados en todo, no solo adoptando esporádicamente soluciones individuales.
6. Enfocarse en la eficiencia operativa, no solo en los ingresos.

Actuar conforme a estos seis imperativos requerirá inversiones o asociaciones para acceder a capacidades de tecnología, análisis, operaciones y ciencia climática. Los inversionistas y desarrolladores han sido durante mucho tiempo las estrellas de las organizaciones inmobiliarias, pero hoy está claro que el valor creado por personas con talentos y capacidades digitales puede llegar a ser igual al creado por el personal inmobiliario "tradicional".

Los ejecutivos del sector inmobiliario se enfrentan a nuevos desafíos para navegar los patrones de demanda cambiantes, las necesidades también cambiantes de los ocupantes y un clima macroeconómico difícil, mientras transforman las organizaciones de manera sostenible y digital. En este artículo, examinamos las acciones que se han vuelto cruciales para los inversionistas y operadores que buscan una ventaja competitiva.

Crear soluciones para los clientes

Con algunas empresas reduciendo el espacio de oficinas que poseen o alquilan, la competencia para atraer inquilinos es dura. En los últimos tres años, en Estados Unidos y Reino Unido se han liberado 125 millones de pies cuadrados de espacio neto de oficinas, como resultado de tres años consecutivos en los que se ha desocupado más espacio del que se ha alquilado (Gráfica 1).⁹“McKinsey’s Private Markets Annual Review” (“Revisión anual de los mercados privados de McKinsey”), McKinsey, 24 de marzo de 2022.

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Las presiones competitivas actuales significan que los propietarios y operadores de bienes raíces deben replantearse su propósito. No basta con ofrecer cuatro paredes; los principales actores ayudarán a los inquilinos a crear lugares de trabajo que les confieran una ventaja competitiva.¹⁰“The Future of the Workplace” ("El futuro del lugar de trabajo"), McKinsey, consultado en febrero de 2022. Expandirse hacia la resolución de problemas requiere un nuevo modelo operativo, nuevos talentos y capacidades, y usos fundamentalmente diferentes de la tecnología.

En los edificios de oficinas, este nuevo mandato implica colaborar con las empresas para comprender cómo quieren que sus empleados utilicen los espacios. Las soluciones para el lugar de trabajo podrían incluir: proporcionar lugares energizantes donde los empleados quieran pasar el tiempo, diseños dinámicos que puedan acomodar tanto el trabajo colaborativo como el individual, y sensores para rastrear los patrones de uso, que pueden informar el enfoque de un empleador con respecto al trabajo híbrido.

En el comercio minorista, existe la oportunidad de ofrecer soluciones de entrega omnicanal, lo que exige que los actores inmobiliarios consideren su papel no solo como proveedores de espacio, sino como generadores de oportunidades. Las soluciones incluyen ofrecer nuevos formatos de tienda, sistemas de entrega y cumplimiento en el mismo día, ubicaciones industriales adyacentes a las tiendas y experiencias de compras a través de dispositivos móviles que puedan competir con los mejores aspectos del comercio electrónico.

El cambio de brindar un producto estático a ofrecer soluciones crea nuevas oportunidades de negocio para suministrar, por ejemplo, tecnología para el trabajo híbrido, sistemas digitales en la oficina para pedir alimentos y bebidas, mejores sistemas de cumplimiento omnicanal y sistemas de aparcamiento inteligente.

Generar impulso a través del desarrollo

Pronosticar el futuro –de las industrias, los gustos en materia de diseño o el comportamiento de los inquilinos– siempre ha sido una de las tareas más difíciles de los desarrolladores inmobiliarios. Pero hoy en día, la expansión de las tasas de capitalización, el incremento de los costos de los insumos y la menor disponibilidad de mano de obra¹¹Lydia O'Neal, “Builders hunt for alternatives to materials in short supply” ("Los constructores buscan alternativas a los materiales escasos"), Wall Street Journal, 6 de octubre de 2021. aumentan las apuestas. Al mismo tiempo, la rápida evolución de los comportamientos hace menos previsibles los juegos especulativos tradicionales (Gráfica 2).

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Los desarrolladores con mejores resultados pueden crear intencionalmente ecosistemas de inquilinos que vayan más allá de conseguir un inquilino ancla. Los clústeres bien diseñados tienen el potencial de atraer anclas y seguidores rápidos que se benefician de estar cerca unos de otros. Algunos desarrollos conocidos como imanes para empresas tecnológicas de primer nivel, por ejemplo, también han resultado atractivos para los inquilinos y compradores residenciales, que pueden trabajar para o con algunas de las empresas del lugar. Además, atraen a minoristas deseosos de atender a inquilinos, trabajadores y visitantes.¹²Katy McLaughlin, “L.A.’s new Playa Vista neighborhood is where Silicon Valley meets Southern California” (“El nuevo vecindario de Playa Vista de Los Ángeles es donde Silicon Valley se encuentra con el sur de California”), Wall Street Journal, 12 de abril de 2018. Nuestro análisis apunta a recompensas para los actores que curan con éxito los ecosistemas basados en cómo la gente querrá usar los espacios en cinco años: según nuestra experiencia, los centros de innovación disfrutan de una prima promedio del 10 a 12 por ciento en los alquileres comerciales con respecto a los distritos centrales de negocios cercanos.¹³Análisis de McKinsey.

Invertir en la creación de valor a lo largo de todo el ciclo de vida

El rendimiento superior en la década anterior a la pandemia requirió una hábil negociación. Comprar bien, realizar modestas mejoras operativas y aprovechar la contracción de las tasas de capitalización produjeron fuertes rendimientos.

Comprar bien sigue siendo fundamental, pero el entorno actual hace hincapié en las operaciones, un área que se ha vuelto más competitiva. Convertirse en propietario de una plataforma operativa es una forma fundamental en la que los actores más grandes están aprovechando su escala e impulsando los rendimientos.¹⁴Lisa Prevost, “Seeking an edge, developers and investors turn to ‘proptech’” ("Buscando una ventaja, los desarrolladores e inversionistas recurren a 'proptech'"), New York Times, 7 de mayo de 2019. Las plataformas brindan a los inquilinos una experiencia consistente y permiten inversiones apalancadas en tecnología (como se analiza más adelante), así como adquisiciones y finanzas eficientes. Los fondos de más de $5 mil millones de dólares, muchos de los cuales son propietarios de plataformas o están totalmente integrados verticalmente, superaron a los fondos que invirtieron menos de $1 mil millones en 440 puntos básicos en las tasas internas de rendimiento de 2009 a 2019 (Gráfica 3).¹⁵Análisis de McKinsey de los datos de Burgiss al 30 de septiembre de 2022. En combinación, la escala y la integración vertical permiten una experiencia coherente para los inquilinos, un mejor uso de la tecnología y una adquisición eficiente.

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Adoptar la sostenibilidad como una oportunidad

Las cuestiones ambientales, sociales y de gobernanza, en particular la sostenibilidad, han pasado de elementos “de cajón” a actividades creadoras de valor. Los actores inmobiliarios pueden pensar en abordar la sostenibilidad de tres maneras: primero, analizando las carteras existentes desde una perspectiva de sostenibilidad en busca de valor; segundo, descarbonizando los edificios existentes; y tercero, creando nuevos negocios relacionados con la sostenibilidad. Cada una de ellas requerirá herramientas digitales y analíticas de vanguardia.

Sería prudente que los actores inmobiliarios evaluaran sus carteras desde el punto de vista del cambio climático, sobre todo porque el cambio climático ya está apareciendo en las valoraciones¹⁶Brodie Boland, Cindy Levy, Rob Palter y Daniel Stephens, “Climate risk and the opportunity for real estate” ("El riesgo climático y la oportunidad para el sector inmobiliario"), McKinsey, 4 de febrero de 2022. (Gráfica 4). Los propietarios y operadores que no consideren tanto el riesgo físico creciente (como las inundaciones) como el riesgo de transición (como los requisitos normativos) pueden subestimar la expansión de la tasa de capitalización, el costo de reducir las emisiones o ambos. Con $7.5 billones de dólares en riesgo por amortizaciones relacionadas con el clima a nivel mundial,¹⁷Jean Eaglesham y Vipal Monga, “Trillions in assets may be left stranded as companies address climate change” (“Billones en activos pueden quedar varados mientras las empresas abordan el cambio climático”), Wall Street Journal, 20 de noviembre de 2021. hay mucho en juego.

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Los análisis climáticos pueden ayudar a identificar activos mal valorados y determinar si es más sensato comprarlos, venderlos o modernizarlos. Nuestra investigación indica que, en una cartera inmobiliaria comercial diversificada, solo el 10 por ciento de los activos conlleva el 80 por ciento de los riesgos y que algunos activos (por ejemplo, los que se encuentran en mercados con una importante industria de energías renovables) se benefician realmente de la transición climática. La adquisición estratégica de activos y la adición de valor a través de mejoras en la descarbonización fortalecen las carteras. La capacidad de generar rendimientos al mismo tiempo que se cumplen los objetivos climáticos también puede ayudar a los propietarios de bienes raíces a acceder a más capital en mejores condiciones.

La descarbonización de los edificios requiere inversiones, pero también abre las puertas a una reducción de los gastos operativos y de energía, así como a una posible prima ecológica en los ingresos por alquileres.¹⁸Christian Ulbrich, “The conversation about green real estate is moving on as corporates prioritize sustainability” (“La conversación sobre bienes raíces verdes avanza a medida que las empresas priorizan la sostenibilidad”), Foro Económico Mundial, 12 de enero de 2022. Los operadores más inteligentes no solo identificarán los activos que se beneficiarían de las mejoras (incluido un mejor aislamiento, ventanas más eficientes, bombas de calor y energía solar en el tejado), sino que también encontrarán oportunidades para mejorar la economía de sus itinerarios de cero neto. Hemos encontrado que el camino típico hacia el cero neto es negativo en cuanto al valor actual neto (net-present-value, o NPV). Los operadores pueden crear trayectorias positivas de NPV cero neto mediante el uso de la analítica a nivel de cartera para determinar el orden correcto de implementación, en qué activos invertir y en qué momento, y cómo vincular acciones a nivel de activos con las estrategias para comprar energías renovables. Los operadores también pueden aumentar significativamente el valor de sus activos y carteras tomando medidas adicionales, como medir las emisiones y comunicárselas a los inquilinos, aprovechar la escala para mejorar la contratación e incorporar estos conocimientos al proceso de inversión.

El desafío climático también presenta oportunidades para crear nuevos negocios, como ofrecer servicios de reducción de emisiones a otros propietarios, generar y almacenar energía in situ, o brindar servicios de resiliencia climática a las comunidades locales.

Integrar lo digital en todo

El sector inmobiliario alguna vez fue una industria con años de retraso en cuanto a capacidades digitales,¹⁹Gabriel Morgan Asaftei, Sudeep Doshi, John Means y Aditya Sanghvi, “Getting ahead of the market: How big data is transforming real estate” (“Adelantándose al mercado: cómo los grandes datos están transformando los bienes inmuebles”), McKinsey, 8 de octubre de 2018. pero ahora se está poniendo al día. Hoy, los mayores propietarios de bienes raíces están recopilando y aprovechando el poder de sus vastos acervos de datos para tomar mejores decisiones y crear aplicaciones que sirvan a los administradores de activos, inquilinos y residentes por igual. La siguiente fase de la transformación digital del sector requiere una mejor gestión del cambio y maneras fundamentalmente nuevas de abordar el negocio. También requiere inversiones en nuevos tipos de talento (incluidos desarrolladores, ingenieros y científicos de datos) para construir, mantener y mejorar las herramientas necesarias para la transformación.

Las metodologías de valoración tradicionales dependen en gran medida de las ventas comparables. La mayor incertidumbre en la demanda de propiedades comerciales, el entorno macroeconómico y el impacto del cambio climático en las valoraciones las hacen menos eficaces. Los actores del sector que usan datos no tradicionales y analítica avanzada para valorar propiedades y negociar contratos de arrendamiento, a menudo pueden actuar con mayor rápidez y confianza, ganando más acuerdos y pagando el precio correcto. La analítica avanzada y la analítica climática pueden confirmar el conocimiento basado en la experiencia y crear nuevas perspectivas (Gráfica 5). Por ejemplo, en un modelo impulsado por la analítica digital que creamos para una ciudad de la costa oeste de Estados Unidos, aprendimos que la proximidad a una gasolinera tenía un impacto negativo en el crecimiento de los alquileres, pero que la proximidad a una gran cantidad de restaurantes calificados con cinco estrellas en Yelp tenía un fuerte efecto positivo.

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Las aplicaciones no solo utilizan los datos para mejorar la toma de decisiones, sino que también facilitan la vida de los residentes e inquilinos, por ejemplo, con plataformas de alquiler en línea, formularios de solicitud de mantenimiento y aplicaciones de participación comunitaria.²⁰Stefanos Chen, “Covid pushes real estate into the future” (“La COVID empuja los bienes raíces hacia el futuro”), New York Times, 13 de noviembre de 2020. Otras herramientas pueden ayudar a que las operaciones sean más eficientes: la implementación digital puede aumentar los ingresos operativos netos (NOI) en un 10 por ciento o más, una mejora espectacular en las palancas tradicionales.²¹Análisis de McKinsey. No sorprende que las empresas de tecnología inmobiliaria (property technology, o proptech) hayan sido muy atractivas para los inversionistas de capital de riesgo y de capital privado: la inversión superó los $50,000 millones de dólares por primera vez en 2021.²²Análisis de McKinsey de datos de Pitchbook. Los operadores más avanzados están haciendo algo más que limitarse a comprar o suscribirse a aplicaciones proptech: están creando las suyas propias y transformando sus procesos para maximizar el valor creado por la tecnología que construyen.

Enfocarse en la eficiencia operativa, no solo en los ingresos

Los costos de los insumos –incluidos la mano de obra, los materiales y el financiamiento– han crecido rápidamente. Mientras tanto, la inflación supera las normas anteriores para los aumentos contractuales o episódicos de los alquileres en los bienes raíces comerciales. Para seguir el ritmo de la economía cambiante, los propietarios y gestores deben actuar tanto sobre los costos como sobre los ingresos.

Por el lado de los costos, la creación de cadenas de suministro resilientes y el control de los costos operativos pueden compensar las posibles disminuciones del margen de utilidad neta (net operating income, o NOI) (Gráfica 6). Los grandes propietarios de un mercado determinado pueden, por ejemplo, centralizar los equipos de arrendamiento y dotarlos de herramientas digitales que les ayuden a tomar decisiones de arrendamiento que generen valor. Los propietarios también pueden considerar la posibilidad de consolidar y renegociar los contratos de energía y servicios de mantenimiento en todas las propiedades de una cartera. Con costos de financiamiento más altos, también será necesario mantener calificaciones crediticias elevadas, encontrar capital a bajo costo y refinanciar regularmente para producir rendimientos.

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Por el lado de los ingresos, las condiciones actuales del mercado requieren una mayor inteligencia en materia de arrendamientos. Los alquileres comerciales pueden igualar los precios al alza si los operadores utilizan todas sus palancas (incluidos los contratos de arrendamiento con cláusulas de duración y aumento) y herramientas (incluidos análisis avanzados y estudios de mercado superiores). Durante mucho tiempo, los bienes raíces se han considerado una cobertura contra la inflación para los socios limitados; para cumplir esa promesa, los socios generales deben mantener el ritmo para garantizar que los alquileres comerciales se ajusten al entorno de precios en aumento.

Los cambios radicales en el comportamiento y la mentalidad, así como las condiciones económicas actuales, están convergiendo para crear una era de cambio en el sector inmobiliario. Aquellos que acepten los desafíos —reconsiderando lo que exige el mercado, qué tecnologías se requieren y cómo utilizar los nuevos talentos— se posicionarán para el éxito. Los competidores que no logren adaptarse se quedarán atrás. Si construye los inmuebles que los inquilinos desean y ofrece la experiencia que los empleados, compradores y residentes necesitan, sin duda vendrán.