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Já faz um ano e meio que a McKinsey publicou “Empty spaces and hybrid places: The pandemic’s lasting impact on real estate” [Espaços vazios e lugares híbridos: o impacto duradouro da pandemia no mercado imobiliário]. Esse extenso relatório examinou os efeitos da pandemia de COVID-19 sobre o comportamento das pessoas – incluindo comparecimento ao escritório, migração de áreas urbanas para bairros mais afastados, e compras presenciais versus online. O relatório também elaborou modelos da possível demanda por espaços de escritório, varejo e habitação até 2030 em nove grandes cidades do mundo.
Aditya Sanghvi, sócio sênior da McKinsey, conversa com Katy McLaughlin, da McKinsey Global Publishing, sobre a validade e precisão desses dados hoje, as mudanças ocorridas e em que medida os cenários prospectivos do relatório se revelaram exatos. Ele descreve novas oportunidades para diversas classes de ativos na esteira de tais mudanças e ações que líderes municipais e incorporadoras podem implementar para revitalizar o centro das cidades.
A entrevista foi editada para maior clareza e concisão.
Katy McLaughlin: A imprensa tem noticiado ultimamente que algumas grandes empresas estão convocando seus funcionários a retornar para o escritório, de modo que imagino que os números referentes ao trabalho presencial possam ter mudado desde a publicação do relatório.
Aditya Sanghvi: As manchetes podem dar essa impressão, mas, na verdade, nossos modelos de trabalho presencial e ocupação de escritórios continuam bastante precisos.
O relatório constatou que, em outubro de 2022, a presença em escritório caíra cerca de 30%, em média, em comparação com antes da pandemia. Nas cidades que estudamos, os trabalhadores compareciam ao escritório cerca de 3,5 dias por semana, em média. Temos monitorado outras fontes que confirmam que não houve mudanças significativas no comparecimento ao escritório desde que conduzimos nossa pesquisa.
Talvez a grande novidade seja que o trabalho presencial e a ocupação de escritórios não tenham diminuído ainda mais – uma questão que ainda não estava perfeitamente resolvida quando publicamos o relatório.
É verdade que as empresas continuam fazendo experimentos de retorno compulsório ao escritório. Em muitas delas, porém, os próprios gerentes também querem trabalho híbrido; nosso relatório verificou que funcionários com salários mais altos tendem a ser os que mais adotam o trabalho remoto. As pessoas sempre encontram maneiras de não estar presentes no escritório 100% do tempo.
Katy McLaughlin: O relatório desenvolveu modelos de cenários moderados e severos para nove cidades. Como está a demanda por escritórios hoje?
Aditya Sanghvi: Hoje a demanda corresponde ao nosso cenário moderado, segundo o qual em 2030 a demanda por espaço de escritório será até 20% menor do que em 2019, dependendo da cidade. Nesse cenário, em 2025, a presença em escritório será maior do que logo após a pandemia, mas menor do que era antes dela, e a demanda por espaços de escritório na maioria das cidades não retornará aos níveis pré-pandemia por décadas. Há um total de $800 bilhões – em termos reais – em jogo até 2030 e, em média, espera-se que o valor total dos espaços de escritório deva cair 26% entre 2019 e 2030.
É importante observar que nosso modelo considerou imóveis de escritório, varejo e residência oferecidos na época. Contudo, houve grandes mudanças comportamentais desde 2020 e hoje existem oportunidades para o mercado imobiliário comercial criar novos produtos e serviços que atendam a um novo conjunto de necessidades.
Trata-se de oferecer um novo conceito de escritório que faça as pessoas quererem trabalhar lá. Mas vai além disso. Trata-se também de assegurar que o mercado imobiliário de varejo apoie o varejo experiencial [isto é, lojas físicas], permitindo que os varejistas que sofreram com a queda no tráfego de funcionários de escritório possam atraí-los de volta para seu espaço. Trata-se de reconhecer que mais pessoas estão trabalhando sozinhas em casa e que o mercado imobiliário residencial pode suprir essa carência de convívio social oferecendo espaços e eventos comunitários. Trata-se de levar experiências, serviços e atividades de varejo – toda a atmosfera vibrante do centro das cidades – a bairros mais longínquos onde agora muitas pessoas residem.
Katy McLaughlin: Falando dessa migração para bairros mais afastados, o relatório afirmou que a população das áreas centrais de várias grandes cidades diminuiu durante a pandemia. Este foi um dos fatores que contribuíram para que, nas regiões metropolitanas, o tráfego de pedestres nas proximidades de lojas permanecesse 10% a 20% abaixo dos níveis pré-pandemia. Houve alguma reversão nas estatísticas relativas à população urbana e ao varejo?
Aditya Sanghvi: Não houve reversão, mas também não houve o nível de êxodo urbano ocorrido durante a pandemia. Ou seja, durante a pandemia ocorreu um êxodo maior do que as tendências históricas, que todavia não se repetiu. Hoje as coisas voltaram às tendências históricas, que continuam indicando uma ligeira evasão dos centros urbanos – o que é esperado devido ao alto custo de viver em alguns deles.
Nosso cenário moderado indicou que haveria, em média, 9% menos demanda por espaços de varejo nas cidades estudadas. Com menos pessoas morando nas regiões centrais e menos pessoas indo ao escritório, o tráfego de pedestres diminui. Particularmente em locais com densidade elevada de escritórios, a vacância de espaços comerciais aumentou e o valor dos aluguéis diminuiu.
No entanto, também aqui, nosso modelo capturou qual poderia ser a demanda se os espaços comerciais continuassem dependendo apenas do público cativo de funcionários indo e voltando do trabalho. Donos de imóveis e corretores imobiliários com visão de futuro fariam bem em trabalhar com os varejistas para criar atrações experienciais e impulsionar as vendas omnicanal, reunindo um grupo simbiótico de inquilinos (por meio de novas ferramentas de IA, por exemplo) e oferecendo uma programação que energize a comunidade, entre outras iniciativas. O importante é que as empresas imobiliárias reconheçam o que mudou e elaborem planos para também mudar.
Katy McLaughlin: Como a duração dos contratos de locação contribui para reduzir a demanda no mercado?
Aditya Sanghvi: Para espaços de escritório, o contrato médio é de cinco a dez anos. Desse modo, é bem difícil movimentar com rapidez o mercado como um todo, pois uma queda de 10% na demanda por escritórios pode, na verdade, equivaler a 100% do espaço disponibilizado em determinado ano. Locações de longa duração significam que o mercado não sofrerá tantas grandes oscilações quanto as variações na demanda poderiam sugerir.
Quanto aos espaços de varejo, o prazo médio de locação é cinco a sete anos. Assim, proprietários de imóveis desse segmento também têm proteção, embora o fluxo de inquilinos tenda a ser um pouco maior do que no caso dos escritórios. Mas uma particularidade do varejo é que os inquilinos são mais concentrados. Se um varejista com centenas ou até milhares de pontos de venda ao redor do mundo reduzir a quantidade de espaço que utiliza, o impacto sobre o mercado imobiliário de varejo como um todo pode ser considerável.
Katy McLaughlin: Se menos pessoas trabalharem em escritórios no centro das cidades, menos pessoas farão compras nas lojas de varejo tradicionais das proximidades. E se houver menos lojas e restaurantes na região, haverá menos motivos para elas comparecerem ao escritório. Existem cidades que estão tomando medidas definitivas contra esses proverbiais “ciclos de destruição”?
Aditya Sanghvi: Na verdade, não. Em muitas situações, é preciso fazer com que o setor público e o setor imobiliário atuem em sincronia para definir o que fazer, e isso pode ser difícil. Para que se faça o retrofitting de um prédio de escritórios vazio, as comissões de zoneamento devem autorizar a reforma, os governos municipais talvez precisem oferecer subsídios e as incorporadoras imobiliárias terão de querer levar o projeto adiante. Chegar-se a esse consenso é um grande desafio político, um dentre tantos outros obstáculos.
Katy McLaughlin: Quais medidas os líderes municipais e do setor imobiliário podem tomar neste ano que se inicia para superar tais impasses?
Aditya Sanghvi: Muitos stakeholders estão só esperando que a demanda se recupere. O primeiro passo é reconhecer que as mudanças na demanda são reais.
O segundo passo é fazer com que todos os stakeholders reflitam sobre: “Qual é o uso ideal deste espaço?” Os líderes municipais talvez precisem repensar seus planos para áreas específicas da cidade e reimaginar o que elas podem vir a ser. Nosso relatório constatou que cidades com verdadeiras áreas multiuso, nas quais as pessoas vivem, trabalham e fazem compras, se saíram melhor durante a pandemia. Talvez haja algumas lições aqui.
O terceiro passo é facilitar a reconfiguração dos espaços. As avaliações de imóveis demoram muito para mudar porque não há marcação a mercado1 no setor imobiliário. Mas se os líderes municipais mitigassem o risco dos compradores e autorizassem mudanças no direito de posse, os negócios poderiam mover mais rápido. Além disso, também poderiam considerar incentivos para transações concluídas.
Outro passo, concomitante ao anterior, é os governos fornecerem incentivos e subsídios que atraiam empresas e, possivelmente, instituições de ensino superior para as zonas comerciais centrais. As empresas gostam de estar localizadas perto de onde possam encontrar os talentos de que precisam.
Depois que tudo isso for colocado em prática, o tráfego de pedestres retornará ao centro das cidades, acompanhado de perto pelo varejo.
Katy McLaughlin: E quanto ao lado dos inquilinos? As empresas estão conseguindo reinventar o escritório para os novos tempos?
Aditya Sanghvi: Muitos usuários estão reinventando o escritório como um espaço mais dinâmico e isso está encorajando a pessoas a quererem trabalhar lá. Estão melhorando a oferta de alimentos e bebidas. Estão programando dias da semana em que as equipes se reúnem para trabalhar juntas. Estão criando experiências digitais que permitem aos funcionários pedir comida para ser entregue em suas mesas, reservar as salas de que precisam ou utilizar um smartphone para agendar a lavagem a seco de suas roupas.
E, de fato, edifícios novos, projetados recentemente ou recém-reformados e em ótimas localizações estão indo incrivelmente bem em termos de aluguel. Há muita demanda por espaços de escritório da mais alta qualidade.