“Se você construir, eles virão.” Há décadas, isso vale tanto para o campo de beisebol de Campo dos Sonhos quanto para imóveis comerciais, residenciais e de varejo bem localizados. Atualmente, porém, as mudanças de paradigma, a inflação mais alta, as taxas de juros mais elevadas e as mudanças climáticas estão obrigando investidores e operadores imobiliários a enfrentar uma realidade tensa: hoje, se você construir – ou comprar – da maneira habitual, eles podem não vir.
É desnecessário dizer que a pandemia de COVID-19 causou mudanças drásticas na localização e no uso dos espaços. Em algumas regiões, o comparecimento aos escritórios continua bem menor do que era antes da pandemia; nos Estados Unidos, por exemplo, está girando em torno de 50%.1 Os consumidores voltaram às lojas físicas,2 mas têm comprado mais perto de casa.3 O aumento da expectativa de entrega no mesmo dia ou no dia seguinte fez crescer a demanda de áreas industriais próximas aos lugares onde as pessoas moram e trabalham.
Talvez ainda mais transformador do que a mudança da demanda seja o fato de que os ocupantes têm um novo conjunto de necessidades que extrapola o que as empresas imobiliárias tradicionalmente oferecem. O trabalho híbrido e as vendas omnicanal requerem que os proprietários de imóveis ofereçam projetos físicos criativos, bem como soluções e serviços inovadores. Inquilinos, credores e outros stakeholders procuram, cada vez mais, mais edifícios que desempenhem um papel no combate às mudanças climáticas. A sofisticação digital passou a ser essencial para ajudar os players do setor imobiliário a agir mais rapidamente e a tomar decisões mais sensatas, para possibilitar a divulgação de informações sobre emissões de carbono e para monitorar e analisar como os espaços são usados.
O que complica o panorama é o fato de que, após uma década de crescimento do mercado, as taxas de capitalização aumentaram em todos os setores.4 As altas das taxas de juros,5 aliadas à inflação mais elevada em muitas regiões do mundo,6 modificaram drasticamente os custos de financiamento e os retornos esperados pelos proprietários, incorporadores e administradores. Juntamente com a menor disponibilidade de mão de obra, esses custos mais altos tornaram a incorporação e a reincorporação mais desafiadoras e menos lucrativas.7 Além disso, a captação de capital está mais difícil hoje do que há alguns anos,8 uma vez que alguns sócios investidores reduziram suas alocações anuais – em parte porque seus portfólios de ações de empresas de capital aberto perderam muito valor, de modo que seus portfólios imobiliários, na avaliação atual, superam suas metas de alocação. (Isso é chamado de “efeito denominador”.)
A inflação e a incerteza sobre os rumos da economia global reduziram muito a acessibilidade financeira da habitação, dificultaram ainda mais o acesso ao crédito nos mercados emergentes e criaram um ambiente desafiador para os investidores e operadores imobiliários em termos de captação de recursos, negociações e geração de retorno. Quem está investindo e operando com imóveis da mesma maneira que há cinco anos poderá ter um desempenho inferior e perder participação. Neste momento único, os players do setor imobiliário devem adotar uma nova mentalidade: substituir “se você construir, eles virão” por “se você operar magnificamente e agradar aos inquilinos, eles ficarão”. No mercado atual, o sucesso de um investidor ou operador imobiliário depende do cumprimento dos seis imperativos a seguir:
- Criar soluções para os clientes, e não apenas espaços físicos.
- Usar as incorporações para gerar impulso, e não apenas para captar impulso.
- Encontrar oportunidades de criação de valor ao longo do ciclo de vida de um projeto, e não apenas nos estágios finais.
- Adotar a sustentabilidade como uma oportunidade, e não como um processo de conformidade.
- Incorporar soluções digitais e advanced analytics a tudo, mas não pela mera adoção esporádica de soluções individuais.
- Concentrar-se na eficiência operacional, e não apenas na renda.
Atuar com base nesses seis imperativos exigirá investimentos ou parcerias para obter acesso a capacidades de tecnologia, analytics, operações e ciência climática. Os investidores e incorporadores têm sido os astros das organizações imobiliárias, mas hoje está claro que o valor criado por pessoas com talentos e capacidades digitais pode se igualar ao criado pelas pessoas “tradicionais” do setor imobiliário.
Os executivos do setor imobiliário estão enfrentando novos desafios ao lidarem com os atuais padrões de demanda em constante mudança, com as necessidades variáveis dos ocupantes e com um panorama macroeconômico difícil – ao mesmo tempo em que estão transformando as organizações digitalmente e de maneira sustentável. No presente artigo, analisamos as medidas que passaram a ser cruciais para investidores e operadores que estejam em busca de uma vantagem competitiva.
Criar soluções para os clientes
Como algumas empresas vêm reduzindo os espaços comerciais que possuem ou alugam, a concorrência para atrair inquilinos está acirrada. Nos últimos três anos, 125 milhões de pés quadrados de espaços comerciais ficaram disponíveis nos Estados Unidos e no Reino Unido somados, resultado de três anos consecutivos nos quais mais espaços foram desocupados do que realugados (Quadro 1).9
Em virtude das pressões concorrenciais de hoje, os proprietários de imóveis e os operadores imobiliários precisam repensar seu propósito. Não é suficiente oferecer quatro paredes; os players de destaque ajudarão os inquilinos a criar locais de trabalho que proporcionem uma vantagem competitiva.10 Expandir a atuação para a resolução de problemas requer um novo modelo operacional e novos talentos e capacidades, além de usos fundamentalmente diferentes da tecnologia.
Em edifícios comerciais, essa nova atribuição significa fazer parcerias com os empregadores para entender como eles querem que seus funcionários usem os espaços. As soluções para o local de trabalho podem incluir o oferecimento de lugares estimulantes onde os funcionários queiram passar seu tempo e designs dinâmicos que se prestem ao trabalho colaborativo e ao individual, além de sensores para monitorar os padrões de uso, o que pode servir de base para a abordagem do trabalho híbrido por parte do empregador.
No varejo, há uma oportunidade de oferecer soluções de entrega omnicanal, o que requer que os players do setor imobiliário enxerguem sua função não apenas como a de fornecer espaço, mas também como a de gerar leads. As soluções incluem oferecer novos formatos de loja, sistemas de entrega e atendimento de pedidos no mesmo dia, locais industriais adjacentes às lojas e experiências de compras móveis capazes de concorrer com os melhores aspectos do comércio eletrônico.
Quando se passa do fornecimento de um produto estático ao fornecimento de soluções, criam-se novas oportunidades de negócios; por exemplo, fornecer tecnologia para trabalho híbrido, sistemas digitais no escritório para pedir comida e bebida, sistemas de atendimento omnicanal melhores e sistemas de estacionamento inteligentes.
Gerar impulso por meio da incorporação
Prever o futuro – dos setores, dos gostos em design ou do comportamento dos inquilinos – sempre esteve entre as tarefas mais difíceis dos incorporadores imobiliários. Hoje, no entanto, o aumento das taxas de capitalização, a alta dos custos dos insumos e a menor disponibilidade de mão de obra11 estão elevando os riscos. Ao mesmo tempo, a rápida mudança dos comportamentos torna as jogadas especulativas tradicionais menos previsíveis (Quadro 2).
Os incorporadores de alto desempenho podem criar intencionalmente ecossistemas de inquilinos que vão além da obtenção de um inquilino âncora. Conjuntos bem projetados têm o potencial de atrair âncoras e seguidores rápidos que se beneficiam de estar perto uns dos outros. Por exemplo, algumas incorporações que são consideradas ímãs de empresas de tecnologia de primeira linha também têm se mostrado atraentes para inquilinos e compradores residenciais – que podem trabalhar em algumas das empresas do local ou para elas. Elas também atraem varejistas ávidos por atender inquilinos, funcionários e visitantes.12 Nossa análise indica que há recompensas para os players que fazem uma curadoria bem-sucedida dos ecossistemas com base na maneira pela qual as pessoas vão querer usar os espaços em cinco anos: em nossa experiência, os polos de inovação desfrutam, em média, de valores de aluguel 10% a 12% superiores aos dos distritos comerciais centrais próximos.13
Investir na criação de valor ao longo de todo o ciclo de vida
Na década anterior à pandemia, era necessário ser competente nas negociações para ter um desempenho superior. Fazer as compras certas, efetuar melhorias operacionais modestas e gerenciar as taxas de capitalização dos contratos gerava retornos robustos.
Fazer as compras certas continua sendo crítico, mas o panorama atual dá destaque às operações – área que ficou mais competitiva. Tornarem-se proprietários de plataformas operacionais é uma maneira crítica pela qual os players maiores estão aproveitando sua escala e aumentando os retornos.14 As plataformas proporcionam aos inquilinos uma experiência consistente e permitem investimentos alavancados em tecnologia (conforme discutido mais adiante), bem como procurement e finanças eficientes. Entre 2009 e 2019, os fundos de mais de $ 5 bilhões, muitos dos quais são proprietários de plataformas ou totalmente integrados verticalmente, superaram os fundos que investiram menos de $ 1 bilhão em 440 pontos base nas taxas internas de retorno (Quadro 3).15 Combinadas, a escala e a integração vertical propiciam uma experiência consistente para os inquilinos, um melhor uso da tecnologia e um procurement eficiente.
Adotar a sustentabilidade como uma oportunidade
As questões ambientais, sociais e de governança – particularmente a sustentabilidade – passaram de simples requisitos a atividades de criação de valor. Os players do setor imobiliário podem pensar em abordar a sustentabilidade de três maneiras: primeiramente, analisando os portfólios existentes pela perspectiva da sustentabilidade, em busca de valor; em segundo lugar, descarbonizando os edifícios existentes; e em terceiro, construindo novos negócios relacionados à sustentabilidade. Cada uma delas exigirá ferramentas digitais e analíticas de ponta.
Seria sensato os players do setor imobiliário avaliarem seus portfólios pelo prisma das mudanças climáticas, até porque elas já estão se manifestando nas avaliações16 (Quadro 4). Os proprietários e operadores que não levam em conta tanto o risco físico crescente (como as inundações) quanto o risco da transição (como os requisitos regulatórios) podem subestimar o aumento da taxa de capitalização, o custo da redução das emissões ou ambos. Como no mundo todo há $ 7,5 trilhões em risco de depreciação relacionada ao clima,17 há muito em jogo.
O analytics climático pode ajudar a identificar ativos com preço incorreto e a determinar se é mais sensato comprá-los, vendê-los ou readaptá-los. Nossas pesquisas indicam que, em um portfólio diversificado de imóveis comerciais, apenas 10% dos ativos geram 80% dos riscos e que alguns ativos (aqueles em mercados com um setor de energia renovável importante, por exemplo) se beneficiam, de fato, da transição climática. Adquirir ativos de maneira estratégica e agregar valor por meio de melhorias na descarbonização fortalece os portfólios. A capacidade de gerar retornos ao mesmo tempo em que se atende aos objetivos climáticos também pode ajudar os proprietários de imóveis a ter acesso a mais capital e em condições melhores.
A descarbonização de edifícios requer investimentos, mas também abre a possibilidade de reduzir as despesas operacionais e de energia, sem mencionar o possível ágio ecológico na receita de aluguéis.18 Os operadores mais inteligentes não só identificarão ativos que se beneficiariam de melhorias (por exemplo, melhor isolamento térmico, janelas mais eficientes, bombas de calor e energia solar no telhado), como também encontrarão oportunidades de melhorar o aspecto econômico de sua trajetória para as emissões líquidas zero. Descobrimos que a trajetória típica para as emissões líquidas zero é negativa em termos de valor presente líquido (VPL). Os operadores podem criar trajetórias para as emissões líquidas zero que sejam positivas em VPL ao usarem analytics no nível do portfólio para descobrir a ordem certa de implementação, quando e em quais ativos investir e como vincular ações no nível dos ativos a estratégias de compra de energias renováveis. Também podem aumentar significativamente o valor de seus ativos e seu portfólio ao tomarem medidas adicionais, como medir as emissões e informá-las aos inquilinos, utilizar escala para melhorar o procurement e incorporar esses insights ao processo de investimento.
O desafio climático também apresenta oportunidades de desenvolver novos negócios; por exemplo: oferecer serviços de redução de emissões a outros proprietários, gerar e armazenar energia no local e prestar serviços de resiliência climática às comunidades locais.
Incorporar o digital a tudo
O setor imobiliário já esteve anos atrasado em termos de capacidades digitais,19 mas agora vem se recuperando. Hoje, os maiores proprietários estão reunindo enormes conjuntos de dados e aproveitando o poder deles para tomarem decisões melhores e criarem aplicativos que atendam aos administradores dos ativos, aos inquilinos e aos moradores, sem distinção. A próxima fase da transformação digital do setor requer uma melhor gestão da mudança e, fundamentalmente, novas maneiras de abordar o negócio. Também exige investimentos em novos tipos de talentos (como desenvolvedores, engenheiros e cientistas de dados) para construir, manter e aprimorar as ferramentas de que a transformação necessita.
As metodologias tradicionais de avaliação dependem excessivamente de vendas comparáveis. Uma maior incerteza na demanda de imóveis comerciais, o panorama macroeconômico e o impacto das mudanças climáticas nas avaliações as tornam menos eficazes. Os players que usam dados não tradicionais e advanced analytics para avaliar imóveis e negociar locações geralmente conseguem se movimentar com mais rapidez e confiança, fechando mais negócios e pagando o preço certo. O advanced analytics e a análise climática podem confirmar o conhecimento baseado na experiência e criar novos insights (Quadro 5). Em um modelo alimentado por análises digitais que desenvolvemos para uma cidade da Costa Oeste dos EUA, por exemplo, descobrimos que a proximidade a um posto de combustível tinha um impacto negativo no crescimento dos aluguéis, mas a proximidade a muitos restaurantes com cinco estrelas nas avaliações do Yelp tinha um forte efeito positivo sobre ele.
Os aplicativos não estão apenas usando dados para melhorar a tomada de decisões, mas também facilitando a vida de moradores e inquilinos – por exemplo, com plataformas de aluguel online, formulários de solicitação de manutenção e aplicativos de envolvimento na comunidade.20 Outras ferramentas podem ajudar a aumentar a eficiência das operações: a implementação digital pode aumentar a receita operacional líquida (ROL) em 10% ou mais – uma melhoria expressiva em relação às ferramentas tradicionais.21 Não é de surpreender que as empresas de tecnologia imobiliária (proptech) estejam se mostrando bastante atraentes para os investidores de capital de risco e private equity: os investimentos superaram $ 50 bilhões pela primeira vez em 2021.22 Os operadores mais avançados estão indo além de apenas comprar ou assinar aplicativos de proptech: estão criando seus próprios aplicativos e transformando seus processos para maximizar o valor criado pela tecnologia que desenvolvem.
Concentrar-se na eficiência operacional, e não apenas na renda
Os custos dos insumos – como mão-de-obra, materiais e financiamento – vêm subindo rapidamente. Por outro lado, a inflação vem superando as normas anteriores de aumentos contratuais ou esporádicos do aluguel de imóveis comerciais. Para acompanharem as mudanças na economia, os proprietários e administradores devem agir com relação tanto aos custos quanto às receitas.
Do lado dos custos, a criação de cadeias de suprimentos resilientes e o controle dos custos operacionais podem compensar possíveis quedas da margem da ROL (Quadro 6). Grandes proprietários de um determinado mercado podem, por exemplo, centralizar as equipes de locação e fornecer a elas ferramentas digitais que ajudem a tomar decisões de locação que criam valor. Os proprietários também podem pensar em consolidar e renegociar contratos de serviços de energia e manutenção dos imóveis de um portfólio. Como os custos de financiamento estão mais altos, manter uma classificação de crédito alta, encontrar capital de baixo custo e refinanciar regularmente também será necessário para gerar retornos.
Do lado das receitas, as condições atuais do mercado exigem maior inteligência em locação. Os aluguéis comerciais poderão corresponder ao aumento dos preços se os operadores flexibilizarem todos os seus instrumentos (inclusive locações com cláusulas de duração e reajuste) e ferramentas (como advanced analytics e pesquisas de mercado de alto nível). O setor imobiliário é considerado, há muito tempo, uma proteção contra a inflação para os sócios investidores; para cumprirem essa promessa, os sócios administradores devem manter o ritmo para garantir que os aluguéis comerciais correspondam ao panorama de aumento de preços.
Transformações profundas dos comportamentos e mentalidades, bem como as condições econômicas atuais, estão convergindo para dar início a uma era de mudanças no setor imobiliário. Quem aceita os desafios – repensando o que o mercado demanda, quais tecnologias são necessárias e como usar os novos talentos – estará posicionado para o sucesso. Os concorrentes que não consigam se adaptar podem ficar para trás. Construa os imóveis que os inquilinos querem e proporcione a experiência de que os funcionários, compradores e moradores precisam, e eles de fato virão.