فينتاس (Ventas, Inc) هي شركة عقارية تعمل كصندوق استثمار عقاري وهي مدرجة ضمن شركات مؤشر (S&P 500)، وتلعب دورًا حيويًا في دعم اقتصاد الرعاية طويلة الأمد (الاقتصاد الذي يخدم الفئة المتزايدة من كبار السن ، وهو مرتبط بتلبية احتياجات الأشخاص المتقدمين في العمر). تمتلك الشركة ما يقرب من 1,400 عقار موزعة بين الولايات المتحدة وكندا والمملكة المتحدة، حيث تركز على خدمة الفئات العمرية الكبيرة. وتشمل محفظة الشركة مجموعة متنوعة من الأصول، بما في ذلك مساكن كبار السن، والمباني الطبية الخارجية، ومراكز الأبحاث، والمرافق الصحية. في عام 2022، اتخذت شركة فينتاس خطوة جريئة نحو تحقيق أهدافها في الاستدامة، وذلك من خلال التزامها بخفض الانبعاثات الكربونية التشغيلية إلى الصفر (للنطاقات 1 و 2)، مع تحديد هدف لتحقيق ذلك بحلول عام 2040.
المزيد من الرؤى والتقارير من ماكنزي باللغة العربية
شاهد مجموعة المقالات الخاصة بنا باللغة العربية، واشترك في النشرة الإخبارية العربية الشهرية
وفي خطوة رائدة نحو الاستدامة، قامت شركة فينتاس بوضع خطط مفصلة لتحقيق صفر انبعاثات كربونية في جميع عقاراتها، باستخدام أحدث تقنيات الذكاء الاصطناعي (ولاسيما التعلم الآلي المتقدم)، إلى جانب النمذجة القائمة على الفيزياء، لتطوير خطط تفصيلية لكل مبنى على مستوى الشركة، وصلت هذه الخطط إلى حوالي 800 خطة تغطي كل مبنى، وتوفر هذه الخرائط إرشادات دقيقة للمشغلين توضح الخطوات التي ينبغي اتخاذها على مدار السنوات السبع عشرة المقبلة، بالإضافة إلى تقدير التكاليف والمدخرات التشغيلية الناتجة عن تقليل استهلاك الطاقة، حتى دون احتساب الفوائد التسويقية والبيئية الناتجة عن تحسين العقارات. ويُتوقع أن تعوض المدخرات التشغيلية من كفاءة الطاقة إلى حد كبير تكاليف التنفيذ، مما يجعل هذه المبادرة ذات قيمة اقتصادية وبيئية في آن واحد.
وقد أجرى "برودي بولاند" من مؤسسة ماكنزي مقابلة مع "كيلي مايسنر"، نائبة رئيس شركة فينتاس لشؤون الاستدامة والمسؤولية البيئية والاجتماعية، لمناقشة التزام الشركة نحو الاستدامة. خلال هذا اللقاء، استعرضت "مايسنر" الأسباب التي دفعت شركة فينتاس لتبني هدف الوصول إلى صافي انبعاثات صفرية وكيف طورت الشركة خُططاً مفصلة لكل عقار تحت إدارتها. كما تمت مناقشة الخطوات الضرورية للتنفيذ الكامل لهذه الأهداف، مما يعكس الجدية في تحقيق تحول شامل نحو الاستدامة.
برودي بولاند: في مارس 2022، أعلنت شركة فينتاس عن التزامها بتحقيق صافي صفر انبعاثات كربونية تشغيلية بحلول عام 2040، وهو هدف يتجاوز ما كانت قد وضعته مُسبقًا لتقليل الانبعاثات بنسبة 30% بحلول عام 2030. برأيك، ما الذي دفع الشركة لتحديد هذا الهدف الطموح؟ وما هي العوامل التي ساهمت في اتخاذ هذا القرار الاستراتيجي الكبير؟
كيلي مايسنر: قرارنا جاء نتيجة لعدة عوامل متداخلة. أولاً، يولى العديد من مستثمرينا اهتمامًا كبيرًا بعملية إزالة الكربون، ويدركون المخاطر المرتبطة بها وتأثيرها على قيمة الشركة على المدى الطويل. من جهة أخرى، كنا نعمل داخليًا على تحقيق أهداف تتوافق مع اتفاقية باريس، لكننا شعرنا بأن الوقت قد حان لرفع سقف طموحاتنا. نحن نرى أنفسنا كرواد في مجال الاستدامة داخل قطاع العقارات، ونريد أن نحافظ على هذا الموقع، لأننا نعرف أن هذا الالتزام بالاستدامة يُعزز من قيمة الشركة ويخدم مصلحة المساهمين.
أردنا فهم كيف يمكن لمحفظتنا العقارية الضخمة أن تصل إلى صافي صفر انبعاثات بطريقة تحافظ على التكاليف. استنادًا إلى التحليلات والنمذجة الخاصة بنا، وقد خلصنا إلى أن هذا الهدف يمكن تحقيقه بحلول عام 2040 للانبعاثات التشغيلية (للنطاقين 1 و 2). وفي الواقع، توفر لنا بياناتنا التفصيلية، التي جمعت على مدى سنوات وتستند الآن إلى أكثر من 90% من البيانات الفعلية، قاعدة قوية جدًا لهذه النمذجة، مما يقلل من الحاجة إلى التخمينات ويعزز من دقة توقعاتنا.
كان الدافع وراء التزامنا بالوصول إلى معدل صفري من الانبعاثات الكربونية قويًا وواضحًا وهو يتمثل في زيادة القيمة الإجمالية لمحفظتنا العقارية. فمن خلال تحليلاتنا، توصلنا إلى أن تحقيق هذا الهدف سيقلل التكاليف المرتبطة بالطاقة والصيانة، كما أنه سيعزز من متانة أصولنا، ويحسن من جودة الهواء داخل المباني، وبالتالي سيرفع من مستوى الراحة لدى المقيمين. بالإضافة إلى ذلك، سيساهم في زيادة جاذبية العقارات للمستأجرين والمقيمين ويدعم استبقائهم. وعلى هذا الأساس قدم مجلس الإدارة دعمًا قويًا لهذه المبادرة، مما مكننا من الإعلان عن هدفنا بسرعة بعد اتخاذ القرار.
برودي بولاند: عادة، لتقليل انبعاثات الكربون في المباني، يتم إرسال مهندس لكل مبنى لتقييم الأوضاع واقتراح حلول لتعزيز الكفاءة واستخدام الطاقة المتجددة. لكن بما أن لديكم العديد من المباني، يبدو أن هذا النهج التقليدي قد يكون محدود الفعالية. كيف تعاملتم مع تطوير خطة لتقليل الكربون في ظل هذه التحديات؟
كيلي مايسنر: عندما بدأنا، كنا ندير حوالي 800 عقار ضمن نطاق أهدافنا لتحقيق الحياد الكربوني. وباستخدام الأساليب التقليدية، كان من المستحيل إنجاز تحليلات تفصيلية لكل عقار على حدة في وقت معقول، حيث كان ذلك سيستغرق سنوات ويكلفنا الكثير. والأمر كان أكثر تعقيدًا بسبب وجود حوالي 50 مشغلًا مختلفًا يديرون تلك العقارات. لذلك، أدركنا أننا بحاجة إلى اتباع نهج مبتكر يعتمد على البيانات، لتطوير خطط مخصصة للوصول إلى الحياد الكربوني لكل عقار من أصولنا.
كان الوقت عاملاً حاسمًا بالنسبة لنا، لأننا نضخ استثمارات كبيرة سنويًا في تحديث أنظمة التدفئة، التهوية، تكييف الهواء، وسخانات المياه، بالإضافة إلى الأسطح وغيرها من المعدات التي تستهلك الطاقة في مبانينا. وإذا لم نبدأ في دمج استراتيجيات تقليل الانبعاثات ضمن هذه التحديثات الروتينية كل عام، سنفقد فرصًا هامة للتطوير، ونزيد من مخاطر عدم الالتزام بالمعايير التنظيمية. خاصة مع تزايد القوانين المحلية والولائية (المقصود بـ "الولائي" هو المستوى الحكومي لكل ولاية داخل دولة معينة) التي تفرض معايير إلزامية لأداء المباني1. لذلك، كنا حرصين على الانطلاق في هذا المسار دون تأخير.
كنا نعرف العناصر الأساسية التي يجب اتباعها: فعلينا تقليل الانبعاثات الكربونية في مبانينا عن طريق الاعتماد على الكهرباء وتحسين كفاءة استهلاك الطاقة. وبعد ذلك، يجب أن يكون كل ما نستخدمه من كهرباء مستمدًا بالكامل من مصادر الطاقة المتجددة. لكن كان السؤال الذي يواجهنا هو: 'كيف يمكننا تطبيق هذه الاستراتيجية بشكل عملي على مستوى المباني والمعدات، بحيث يستطيع المشغلون تنفيذها بفعالية؟
برودي بولاند: وماذا فعلتم في النهاية؟
كيلي مايسنر: قررنا اتباع نهج يعتمد على التكنولوجيا، حيث استخدمنا أداة تكنولوجية تتيح لنا وضع خطط تفصيلية ومخصصة لكل مبنى من مبانينا التي يبلغ عددها حوالي 800 مبنى. وتعتمد هذه الأداة على بيانات متنوعة، مثل صور الأقمار الصناعية، ومعلومات عن الإشعاع الشمسي، وحالة التربة، والطقس، ونماذج الطاقة لمليون مبنى تقريبًا. ثم قمنا بإضافة البيانات الخاصة بمبانينا لتكون هذه المعلومات كاملة. فبالنسبة لبعض المباني، كنا قد أجرينا تدقيقات وفحوصات للطاقة ولدينا معلومات تفصيلية عنها، لكن بالنسبة لمعظم المباني، قدمنا فقط حجم المبنى ونوعه إلى جانب فواتير المرافق الأخيرة.
استخدمت الأداة خوارزمية تعلم الآلة لتحقيق هدفين. أولاً، قامت بإنشاء تدقيق طاقة مخصص لكل مبنى، ما يعادل تدقيقًا فريدًا لتحديد استهلاك الطاقة لكل منها. بعد ذلك، قدمت وصفًا تفصيليًا لكيفية تحقيق كل مبنى لأهدافنا، مع توضيح كل خطوة يجب علينا اتخاذها، وتكلفتها، وكمية الطاقة التي سنوفرها من خلال هذه الخطوات.
النتيجة كانت أنه في فترة زمنية قصيرة جدًا حصلنا على خرائط طريق تفصيلية لكل مبنى من مبانينا. والأهم أننا تمكنا من دمج هذه الخطط بسهولة في رؤية شاملة على مستوى المحفظة العقارية بأكملها. كانت هذه العملية سريعة وفعالة من حيث التكلفة، وهو أمر ممتاز. ولكن الأهم من ذلك أن خاصية تعلم الآلة في الأداة سمحت لنا باختبار العديد من الخطط المختلفة لكل مبنى، وكذلك على مستوى المحفظة، مما أتاح لنا اختيار أفضل خطة تحقق نتائج مالية مثلى.
برودي بولاند: كم من الوقت استغرق الحصول على الخطط الأولية؟ وماذا فعلتم بعد ذلك بمجرد الحصول على هذه الخطط؟
كيلي مايسنر: باستخدام هذا النهج التحليلي المتقدم، تمكنا في أقل من ثمانية أسابيع من تطوير خرائط طريق تفصيلية مخصصة لكل واحد من مبانينا الـ 800، وذلك في ربيع 2023. لقد كانت النتيجة مذهلة حقًا. ومع ذلك، فإن هذه الخرائط التفصيلية تمثل جزءًا فقط من الحل. فالجزء الأهم والأكثر تحديًا هو تنفيذ هذه الخطط عمليًا على أرض الواقع. وبعد أن حصلنا على الخطط، كان علينا دمجها في خططنا اليومية المتعلقة بالإنفاق الرأسمالي وأيضًا في عمليات التخطيط المستقبلية.
بعد حصولنا على الخرائط التفصيلية، كان هناك الكثير من العمل الذي يتعلق بالتوعية وإشراك جميع الأطراف، سواء على مستوى الإدارة التنفيذية أو المشغلين، إذ قمنا بتنظيم ندوات عبر الإنترنت مع المشغلين لشرح كيفية تطوير هذه الخرائط، وقدمنا لهم نماذج منها للحصول على ملاحظاتهم وآرائهم. كما ناقشنا كيف ستؤثر هذه الخرائط على عملية التخطيط المالي للمباني في المستقبل. كانت هذه التغييرات كبيرة، وشملت إدارة التغيير بالنسبة للمشغلين ومديري العقارات، حيث تطلب الأمر منهم التكيف مع طريقة جديدة في إدارة الممتلكات. لكننا استفدنا من حقيقة أننا بدأنا بإشراكهم منذ المراحل الأولى، مما جعل عملية التغيير أكثر سلاسة وتقبلاً. وسنواصل التعاون الوثيق معهم طوال فترة تنفيذ هذه الخرائط لضمان النجاح وتحقيق الأهداف المرجوة.
برودي بولاند: من الواضح أنكم كنتم بحاجة إلى خطط تشرح بشكل واضح ومحدد جميع الخطوات التي يجب على مشغلي المباني اتباعها. ولكن، ما هي العوامل التي كانت الأهم بالنسبة لفريق الإدارة التنفيذي لديكم؟ ما الذي كانوا يركزون عليه بشكل خاص أثناء مراجعتهم لهذه الخطط؟
كيلي مايسنر: كان فريق الإدارة التنفيذي يدرك جيدًا الفوائد المحتملة من التزامنا بالوصول إلى الحياد الكربوني. ولكن، نظرًا لأننا شركة مدرجة في البورصة، فإن هدفنا الأساسي هو تحقيق قيمة مضافة لمساهمينا. لذلك، كل مبادرة نقوم بها يتم تقييمها من خلال هذا المنظور. كان على فريق الإدارة أن يطلع على دراسة جدوى شاملة للنهج الذي نقترحه، بما في ذلك التكاليف المرتبطة بالخيارات الأخرى، وكذلك التكاليف المتوقعة من النهج الذي نوصي به. كانوا يريدون أن يفهموا بدقة ما الذي سنحصل عليه مقابل هذه الاستثمارات الإضافية، وما هي الفائدة التي ستعود على المساهمين. بمعنى آخر، كان تركيزهم الأساسي على الإجابة عن سؤال: ما هو العائد الذي سيحصل عليه المساهمون من وراء هذا النهج؟
وبما أن جميع المعلومات المتعلقة بالتكاليف والفوائد كانت مضمنة بشكل دقيق في الخرائط التفصيلية، تمكنا من عرض كل خطوة بشكل واضح، موضحين التكاليف المرتبطة بها والفوائد التي ستترتب عليها. هذا أتاح لنا فرصة إظهار الفوائد طويلة الأجل التي يمكن تحقيقها من خلال النهج الشامل والمنسق الذي نتبعه.
برودي بولاند:دعنا نتعمق أكثر في مسألة إدارة التغيير. بالإضافة إلى مشغلي المباني، من هم أصحاب المصلحة الآخرون الذين يجب أن يكونوا جزءًا من هذه العملية؟ وما هي التحديات التي قد تؤدي إلى تأخير التنفيذ، حتى مع وجود الخرائط التفصيلية، إذا لم تتعاملوا بفعالية مع عملية التطبيق؟ بمعنى آخر، من هم الأشخاص أو الجهات التي يجب إشراكها، وما هي العقبات المحتملة التي يمكن أن تعطل التنفيذ إذا لم تتم معالجتها بشكل نشط؟
كيلي مايسنر: من المهم جدًا أن نتذكر أن هذه العملية تتطلب مشاركة واسعة على جميع المستويات التشغيلية في مؤسستنا. لذلك يعمل فريقي بشكل وثيق مع شركائنا في التشغيل، والإدارة التنفيذية، وفِرق إدارة الأصول، والتخطيط المالي والتحليل، والمحاسبة، وكذلك الفرق الهندسية المسؤولة عن المباني. ومن المهم أن يكون الجميع على دراية كافية بهذه الخرائط التفصيلية، وإدراك أهميتها، وكيفية دمجها في عملياتنا اليومية. بعبارة أخرى، هذه الخرائط ليست مجرد خطط، بل هي جزء أساسي من كيفية إدارة أعمالنا وتوجيهها بشكل يومي.
برودي بولاند: من خلال هذا النقاش، يتضح أنكم استفدتم بشكل كبير من قوة تعلم الآلة في سرعة إعداد الخطط المعقدة والمفصلة لتحقيق الحياد الكربوني. ومع ذلك، هناك جانب بشري أساسي يجب مراعاته بعد وضع هذه الخطط. فرغم أن التكنولوجيا قد توفر لنا حلولًا مثالية، إلا أن التنفيذ يعتمد على إدارة البشر لهذه الحلول. فما الذي يجب أن تضعه شركات العقارات الأخرى في اعتبارها عند تنفيذ حتى أكثر الأساليب المثلى للوصول إلى صافي انبعاثات صفرية ؟ وكيف يمكن التعامل مع التحديات البشرية والإدارية التي قد تنشأ أثناء التنفيذ؟
كيلي مايسنر: تتطلب عملية التنفيذ منا النظر إلى الأمور من زوايا مختلفة ومن منظور جميع الأطراف المعنية. كما علينا التأكد من أننا نوضح باستمرار، ثم نعيد التوضيح مرارًا وتكرارًا، ما نحاول تحقيقه ولماذا هذا الهدف مهم. هذا التواصل المستمر ليس مجرد خطوة واحدة، بل هو عملية طويلة الأمد، حيث نحتاج إلى ضمان أن الجميع يفهمون الأهداف بشكل كامل ويدركون أهمية كل خطوة في الوصول إلى هذه الأهداف. لذلك، سيكون التنفيذ عملية متواصلة تحتاج إلى متابعة وتواصل دائمين.
الآن، وبعد أن أصبح لدينا خرائط واضحة لتحقيق تقليل الانبعاثات الكربونية، أصبح الجميع، بدءًا من مشغلي المباني المحليين وصولاً إلى فريقنا الداخلي، متفقين تمامًا على الخطة. لقد تم دمج هذه الخطة في تخطيطنا الرأسمالي، حيث أصبحت جزءًا أساسيًا من الطريقة التي نتعامل بها مع عمليات مثل استبدال الأسطح والمعدات. هذا يعني أننا لم نعد ننظر إلى هذه العمليات بشكل منفصل، بل نأخذ في الاعتبار دائمًا الأهداف البيئية التي وضعناها. والآن، يمكننا التركيز بشكل كامل على تنفيذ هذه الخطة وإنجاز العمل.
نحن نعتقد أننا نقدم نموذجًا جديدًا يمكن أن يُلهم القطاع العقاري بأسره حول كيفية تقليل الانبعاثات الكربونية على نطاق واسع، وهو أمر لم يحدث من قبل بهذه الصورة. هذه الخطة تمثل قالبًا يمكن أن تتبعه شركات العقارات التجارية لتحقيق التقدم البيئي الذي نحتاجه جميعًا. ما نقوم به ليس مجرد خطوة داخل شركتنا، بل هو بمثابة دليل عملي يمكن للقطاع بأكمله الاعتماد عليه لتحقيق الأهداف البيئية الضرورية في هذه المرحلة.